От перемены мест участников. Что изменилось за два года после реформы долевого строительства

Уже два года застройщик может взять деньги на проект только у банка через проектное финансирование или из собственного кармана. Заботу о дольщиках, за счет которых финансирование велось раньше, государство возложило на банки, избавив строителей от этой головной боли, но добавив им расходов.

Правда, допущено до этой заботы — открывать счета эскроу и выдавать девелоперам проектные кредиты — меньше трети кредитных учреждений. Из них больше половины почему-то на этот рынок не спешит. В итоге проектных кредитов на всех не хватает, и на рынке долевого строительства остаются только крупнейшие и богатейшие компании. «Фонтанка» решила разобраться, почему так.

Два года — это хороший срок для обкатки законодательства. За это время формируется не только практика по сделкам, но и судебная — по спорам, связанным с применением новых правил. Об этом, а также о том, кому же все-таки на Руси стало жить хорошо в результате «долевой» реформы, поговорили банкиры, застройщики и юристы на 10-й правовой дискуссии «Фонтанки».

Дом с «мезонином»

Позапрошлой весной только и разговоров было, что о грядущем подорожании жилья из-за введения эскроу-счетов. Придется, говорили застройщики, нам нанимать целые отделы для общения с банками, да и вообще весь бизнес-процесс перестраивать, а это денег стоит. Чтобы отсрочить неизбежное, девелоперы получали разрешения на строительство по старым правилам впрок — и до сих пор еще достраивают эти объекты, минуя эскроу-счета. Но постепенно один за другим потянулись они на прием к банкирам за проектным финансированием на новые пятна. Кому удалось его получить, те запустили стройки и оценили особенности работы «под крылышком» банка. Кому не дали, те продали свои участки более крупным и успешным коллегам — тем, кому дали. А последним, в свою очередь, на выкуп этих пятен дали мезонинные кредиты — еще один продукт эпохи, ставший весьма востребованным.

— Изначально, конечно, были проблемы взаимодействия с банками, — описала свой опыт руководитель юридического департамента СК «Дальпитерстрой» Мария Шумеева. — Никто у нас в компании не знал, как с ними быть. До того мы работали с банками в основном по госзаказу: брали банковские гарантии, у нас были кредитные линии — но не в таких масштабах. Однако путем проб и ошибок в течение полугода мы смогли выполнить все требования банка по первому проекту. А затем все последующие согласования прошли уже по накатанной колее и заняли не более двух-трех недель каждое. Ну опять-таки: если бы не пандемия, думаю, и по первому дому взаимодействие прошло бы гораздо быстрее. Сегодня у нас есть уже три больших многоквартирных дома в Шушарах на проектном финансировании с применением эскроу-счетов, партнером выступает банк ВТБ. Проект называется «Алексеевский квартал».

По словам Екатерины Ганиной, старшего вице-президента, директора департамента строительства и недвижимости банка «Санкт-Петербург», немудрено, что проектное финансирование открывают не всем застройщикам.

— Понятно, что в новой парадигме риски для банков существенно увеличились, потому что они в довольно длительной перспективе стали брать на себя риски макроэкономического толка, связанные с платежеспособным спросом населения, риски проекта, связанные с квалификацией самого застройщика и наличием у него опыта работы с банками, — объяснила Екатерина Ганина. — Дополнительные поводы для беспокойства, которые мы для себя видели и видим, — это наличие запаса прочности у инициатора проекта для решения нетривиальных проблем, с которыми банк и застройщик могут столкнуться при строительстве дома. Прежде всего это связано с действиями градозащитников, — особенно при внутриквартальной и уплотнительной застройке. Также может подорожать бюджет проекта, что мы ярко увидели в 2020 году, когда на 30% выросли цены на арматуру и другие стройматериалы.

Еще на входе в новую правовую реальность была проблема «рваной финансовой модели», отметила Екатерина Ганина. Суть в том, что у ряда застройщиков дома начинали строиться по старым правилам, но в итоге не прошли сито отбора и вынуждены были «на ходу» переставлять процессы на новые рельсы: «У нас такие проекты оказались в небольшом количестве, и все они также прошли сито стресс-тестирования на работу с эскроу».

С коллегой согласен Игорь Петров, заместитель директора департамента по развитию бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ.

— Изменения в 214-й федеральный закон, принятые в 2019 году, существенно повлияли на строительный рынок жилой недвижимости, — отметил он. — Деньги дольщиков теперь находятся на эскроу-счетах и не могут быть использованы девелопером до окончания строительства. Прошло два года, и самое время посмотреть, что изменилось. Покупать новое жилье дольщикам стало безопаснее. С рынка стали исчезать неквалифицированные и недобросовестные застройщики — в основном остались надёжные девелоперы, которые все чаще обращаются в уполномоченные ЦБ РФ банки для получения проектных кредитов на строительство.

В итоге никто внакладе не остался. Но жилье все-таки действительно подорожало. Правда, виной тому, как отмечают участники рынка как с банковской, так и со строительной стороны, вовсе не эскроу-счета. Просто все так сложилось: и стройматериалы на треть подорожали, и застройщиков стало на треть меньше, а те, что остались, вынуждены закладывать в цену строительства риски потребительского экстремизма дольщиков — точнее, хитрых юристов, которые на дольщиках специализируются и взыскивают со строителей драконовские штрафы и неустойки в конвейерном режиме.

Дольщики-профессионалы

Правда, в последней беде у девелоперов появился свет в конце тоннеля: им удалось разоблачить некоторых таких юристов и доказать в судах, что это вовсе не потребители, а самые что ни на есть предприниматели. И таким образом снизить «потребительские» неустойки в несколько миллионов рублей до «предпринимательских» неустоек в несколько сот тысяч.

— Тема споров дольщиков и застройщиков стоит очень остро, — сказала Наталия Бурданова, судья Московского районного суда Санкт-Петербурга. — Самый острый вопрос, который стоял ранее, — о фактической передаче жилья людям, которые вложились в застройку, — стал менее острым с момента принятия всем известных изменений в закон об участии в долевом строительстве. Но вместе с тем такие случаи все же попадаются. И при банкротстве застройщиков также приходится решать эти вопросы. Вторая группа споров, которые поступают в суды общей юрисдикции, связана с качеством жилья и качеством строительства. И тут мы иногда сталкиваемся с вопиющими случаями, что влечет удовлетворение исков потребителей. Кроме того, известна большая проблема — это задержка сдачи домов: суды изобилуют спорами о привлечении застройщика к ответственности за нарушение срока передачи квартиры.

По словам Наталии Бурдановой, по судебной статистике видно, что количественно больше всего споров именно по третьей категории — по срокам. Но, по сути, они спорами не являются: все позиции там давно выработаны. Единственное, что решает суд, — снижать неустойку по 333-й статье ГК РФ или не снижать. А вот что касается трудозатрат, времени суда, количества судебных заседаний, проведенных по делу, финансовых затрат для лиц, эффективности судебной защиты — то здесь лидерами по сложности являются споры, связанные с качеством жилья.

По словам судьи, законодательство постоянно меняется. Вот и Верховный суд разъяснил, каким образом начисляются неустойки за просрочку передачи дольщикам квартир: «Есть еще какие-то частные вопросы, по которым суды еще допускают ошибки, есть просто неясности, но постепенно мы приходим к достижению определенного баланса».

Екатерина Ерошевская, управляющий партнер DDC-Консалтинг, согласна с коллегой-судьей: практика по спорам дольщиков и застройщиков о взыскании неустоек давно сложилась, и она единообразна. Но как раз именно в этом она сегодня и видит огромную проблему:

— Практика сложилась, объем судов огромный, и для судей общей юрисдикции нагрузка просто гигантская. Пик обращений пришелся на 2016–17 годы, когда появилось огромное количество маленьких юридических компаний, состоящих из юристов-фрилансеров. Они буквально заполонили город рекламой «поможем взыскать неустойку», «взыщем неустойку по максимуму», «поможем принять/не принять квартиру», «судебные эксперты» и тому подобной. Потоковость и массовость таких предложений исказила идеологию и самих дольщиков: многие наши клиенты-застройщики это отмечают. Мысль о приеме квартиры у дольщиков ушла, и теперь чаще встречаешь желание стрясти с застройщика деньги на ремонт с помощью нехитрых уловок.

По словам эксперта, требования к застройщикам в законе сегодня очень жесткие, и обязательства их прописаны очень строго. Это действительно позволило решить главную проблему — непередачи квартир, когда банкротился застройщик, и дольщики оставались действительно ни с чем. Сейчас эта картина практически исчезла. Единственная проблема, которая осталась у застройщиков, — это сроки. Даже у крупных компаний, которые работают на рынке по 20–30 лет, систематически есть просрочки сдачи домов — притом что жилье всегда достраивается. На этой почве, удобренной развитием судебной практики, буйным цветом расцвел потребительский экстремизм.

— В чем заключается этот экстремизм? Работают профессиональные юристы, которые выбрали это направление в качестве бизнеса, — пояснила Екатерина Ерошевская. — Самая любимая их тема — это оспаривание одностороннего акта приема-передачи. В законе сказано: если у квартиры есть недостатки, то застройщик лишается права подписания одностороннего акта до их устранения. Но эта позиция судов приводит к злоупотреблениям со стороны дольщиков и к затягиванию приема квартир.

По словам эксперта, на рынке появилась целая прослойка юристов, которые приобретают квартиры не для личного пользования, а чтобы обогатиться на взыскании потребительских санкций с застройщика.

— У них на момент заключения цессии был конкретный сложившийся план действий. Когда идет иск в суд, в нем этот цедент обращается за неустойкой за весь период действия ДДУ, потому что права требования по нему переданы полностью, — рассказала Екатерина Ерошевская. — Далее штраф 50% от стоимости квартиры. И далее взыскиваются убытки. Хотя мы видим по договору цессии, что цена ДДУ с 2015–16 года не изменилась — он купил за те же 2,5 миллиона в 2020 году, расторг ее и говорит: цена-то выросла! Что остается делать застройщику? Он идет с ходатайством о назначении судебной экспертизы. А та берет среднюю температуру по больнице: среднюю рекомендованную цену за м2 — и мы получаем, что квартира стоит 7,5 миллионов. И вот есть человек, который 11 дней находился дольщиком и приобрел права требования за 2,5 миллиона — потому что в договоре цессии у него так и написано, что никаких доплат он не делал. А мы получаем экспертизу, по которой ему присуживают сверху еще 5 миллионов. То есть, неустойку, штраф от нее и плюс эти убытки. Суммы получаются такие, что о балансе интересов можно даже не говорить. По моей статистике, такие люди, вложив по конкретному делу 4 миллиона, на выходе получили 10 миллионов за два судебных разбирательства.

По словам Екатерины Ерошевской, в ее практике есть несколько единичных случаев, когда клиенту-застройщику удалось добиться правды: «У такого «дольщика» в собственности было 40 квартир в одном жилом комплексе. Мы принесли в суд выписку из ЕГРН, доказали, что это бизнес, и неустойка была присуждена не потребительская. Но в большинстве случаев достучаться до судьи невозможно».

Ложку меда в бочку дегтя добавила Мария Шумеева из «Дальпитерстроя»: введение эскроу-счетов сделало жизнь застройщика чуть легче, потому что по крайней мере часть рисков, связанных с потребительским экстремизмом дольщиков, легла на банк.

— Если раньше какой-нибудь юрист мог по цессии купить право требования по просроченному ДДУ, расторгнуть его и потребовать деньги назад, не указав реквизиты, а застройщик рисковал не успеть за 30 дней ему уплатить, в результате чего попадал на 50-процентный потребительский штраф, то теперь этой проблемы не будет, — объяснила она. — Обязанность по выплате лежит целиком на банке. На застройщике, по сути, остались только неустойки за сорванные сроки и главное — убытки, которые считаются как разница между стоимостью квартиры на момент покупки и среднерыночной стоимостью аналогичной готовой квартиры на момент сдачи дома или расторжения договора долевого участия. В Третьем кассационном суде уже есть практика расторжения договора долевого участия, заключенного через эскроу-счета, и, соответственно, деньги были возвращены. Проблем, которые были раньше, там не оказалось.

Кладбище банков

Правда, говоря о том, как банки защитили дольщиков от произвола застройщиков и застройщиков от произвола дольщиков, эксперты не подумали о банках, которые оказались между молотом и наковальней.

Об их рисках при кредитовании строек рассказала Нина Семина, руководитель проектов по работе с Агентством по страхованию вкладов адвокатского кабинета Позднякова А. П. (полностью ее доклад доступен здесь). Ее деятельность связана как раз с «похоронами» кредитных организаций, у которых ЦБ отозвал лицензию.

Она пояснила: «Кредитование строительства всегда было достаточно рисковым. Давайте посмотрим конфигурацию в законе 214-ФЗ. У нас есть три основные участника: гражданина, который ранее уплачивал деньги по ДДУ застройщику; банк в старой схеме предоставлял застройщику кредиты, так как без них построить сложно; и, наконец, сам застройщик. У него, у застройщика, и в старой схеме была обязанность тратить деньги дольщиков только на цели строительства, но она была декларативной. Что изменилось с введением эскроу-счетов? Между дольщиком и застройщиком встал уполномоченный банк как определенного рода гарант. Изменение этой парадигмы пошло на пользу дольщикам, да и застройщикам в определенной степени стало на руку. А что изменилось для банков? Они предоставляли кредиты под залог недвижимости ранее, они предоставляют целевые кредиты под залог недвижимости сейчас. Да, у них есть средства на эскроу-счетах, которые считаются дешевыми пассивами, но есть макроэкономические риски, и они таковы, что нужно еще посмотреть, куда эти дешевые пассивы девать».

В подтверждение того, что изменение модели финансирования строительства не вызывает ажиотажного интереса у банков, Нина Семина приводит статистику. По состоянию на 1 апреля 2021 года в России действовало 357 банков. Есть жесткие требования к финансовым учреждениям, у которых есть право открывать счета эскроу. Соответствуют этим требованиям в стране 94 кредитные организации. Из них 51 банк, то есть больше половины, заявляет, что их нынешние бизнес-модели открытия эскроу-счетов не подразумевают. То есть они спящие — не ведут соответствующий бизнес. Итого остается 43 организации, активно кредитующие строительство жилья. Это меньше 15% от общего числа российских банков. «Меня заставляет задуматься: почему больше половины на всякий случай прошли отбор, но пока не видят себя в этом списке?» — спросила эксперт.

С ней согласна судья Наталия Бурданова: «Большое число физических лиц так или иначе обращается к банкам. Поэтому в судах то и дело появляются дела о взысканию кредитных долгов, по которым приходится обращать взыскание на заложенные квартиры. Это всегда трагедия для граждан. Суды максимально стараются идти навстречу дольщикам и сохранить это жилье, так как право на него прописано в Конституции. Но в то же время и банки должны иметь определенные гарантии, иначе ставки по кредитам будут слишком высокими — пропорционально рискам банков. И в результате на судей ложится не совсем свойственная им и довольно тяжелая функция — достижение баланса интересов между застройщиком, банком и дольщиком».

Под стук молотка. Онлайн

Правда, даже судебное решение об обращении взыскания на квартиру еще не гарантирует банку полного возврата кредита. Эти квадратные метры банк сначала должен продать с торгов — будь то в процедуре банкротства гражданина или в ходе исполнительного производства. Но здесь, как показала практика последнего года, развитие технологий сослужило хорошую службу и банкирам, и заемщикам, подчеркнула Ольга Желудкова, заместитель генерального директора АО «Российский аукционный дом»: «В 2020 году произошел скачок на рынке недвижимости: и технологический, и, как мы знаем, эпидемиологический. И те, кто не умеет продавать через Интернет, можно сказать, остались на обочине. Лидируют здесь по-прежнему такие направления, как приватизация, банкротство и конфискат, хотя в последнее время к ним присоединились и банки, и крупные корпорации, которые стали продавать на торгах непрофильные активы».

По словам Ольги, главный тренд сегодня — появление на публичных торгах частных, «рядовых», покупателей. Раньше они от слова «торги» всегда шарахались, не понимая, что у крупных публичных собственников покупать проще: у них и договоры четкие, и цены понятные, и процедура публичная. Но за прошедший год все изменилось, и покупатели ринулись не только за банковским и корпоративным имуществом, но и на торги по банкротству.

«По нашей практике могу сказать, что банкротное имущество теперь — самый востребованный товар. К тому же здесь продается огромное количество квартир, и к нашим традиционным покупателям добавился целый пул частников — охотников до дефолтного жилья», — сказала эксперт. По ее словам, за 2020 год РАД продал 11 тысяч лотов проблемных активов на общую сумму 54 млрд рублей. Значительную долю из них составляли именно ипотечные квартиры.

Продолжение: Изменение модели финансирования строительства не вызывает ажиотажного интереса у банков

© Адвокатский кабинет Позднякова А. П.

Москва, Краснопресненская наб., 12
Эл. почта: info@adv-pozdnyakov.ru
Телефон: +7 495 258-12-48